Bij het opstarten van een verswinkel moet er van alles geregeld wor¬den: personeel, verzekeringen, vergunningen, de inrichting van de winkel en natuurlijk een winkellocatie. Er moeten allerlei overeenkomsten worden afgesloten: arbeidsover¬eenkomsten, verzekeringen, een koopovereenkomst. Of, als het geen eigen pand is, een huurovereenkomst. 

Verhuurders maken bij een huurovereenkomst meestal gebruik van de modelovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Doorgaans is een verhuurder niet bereid een ander model te hanteren, omdat ze, wellicht terecht, eenzelfde contract voor alle huurders willen gebruiken. Er staat jou als huurder daarentegen niets in de weg om na goed doorlezen van het contract in onderhandeling te gaan over bepaalde voorwaarden. 

De bestemming

Als eerste moet je goed bedenken wat voor winkel je in de winkelunit gaat exploiteren: de bestemming. In het ROZ-model staat expliciet dat je het pand uitsluitend mag gebruiken volgens deze bestemming. Doe je dat niet, dan kan de verhuurder je daarop aanspreken. Bedenk daarom goed wat je allemaal met je bedrijf van plan bent en formuleer dat zo breed mogelijk. Zeg bijvoorbeeld niet enkel ‘slagerij’, maar liever ‘slagerij, catering, traiteur en verkoop van maaltijden en delicates¬sen, alles in de meest brede zin van de betekenis’. Dit geeft je ruimte voor nieuwe exploitatiemogelijkheden in de toekomst. 

Huurtermijnen

Een huurovereenkomst eindigt niet na afloop van een huurtermijn! Huurtermijnen in een huurovereenkomst hebben tot doel dat de huurovereenkomst, met inachtneming van de opzegtermijn, alleen tegen het einde van zo’n termijn kan worden opgezegd. Ze geven (aan beide partijen) opzegbescherming, maar leggen ook een opzegbeperking op. De allereerste termijn is bepalend voor het moment dat huurprijs¬aanpassing kan worden gevraagd, als daar een reden voor is. Je moet je als ondernemer dus bewust zijn van je bedrijfsvisie op langere termijn; het kan een reden zijn om de verhuurder te vragen de lengte van huurtermijnen af te stemmen op die visie. 

Huurprijs 

De verhuurder weet welke huur hij wil hebben; jij moet er goed over nadenken of je die ook wilt betalen. Bekijk de huurprijs altijd zowel in objectieve als in subjectieve zin. ‘In objectieve zin’ houdt in dat je onderzoekt of de gevraagde huurprijs redelijk is vergeleken met huurprijzen van andere winkelruimtes. Bekijk ook of er externe factoren zijn waarmee rekening gehouden moet worden, zoals het risico van leegstand in een winkelcen¬trum, en/of de ontwikkelingsgroei van een nieuw winkelcentrum. ‘In subjectieve zin’ betekent dat je onderzoekt of de bedrijfsexploitatie ruimte biedt voor de gevraagde huurprijs, hoe redelijk deze ook is. Stel jezelf de vraag of dit dan wel de plek is voor jouw bedrijf? Als er onvoldoende wordt verdiend, heb je ook geen geld om de huur te betalen. 

Indexeren

Een verhuurder is niet zo snel geneigd om de huurprijs te verlagen (vanwege de relatie tussen de huurprijs en de verkoop- en vermogenswaarden van het pand). Een lagere huurprijs geeft je echter de ruimte om je bedrijf op te starten, te exploiteren. Je kan daarom altijd kijken of de huurprijs onder¬handelbaar is; vragen staat vrij. 
Ook kun je vragen om huurkorting of ingroeihuur. De huurprijs hoeft niet enkel een vast bedrag te zijn; hij kan ook gerelateerd zijn aan de omzet. Het kan interessant zijn om hier eens naar te kijken, of naar een combinatie van omzetgerelateerde huur en een vaste huursom. Nadere afspraken maken over per wanneer de huurprijs wordt geïndexeerd, kan feitelijk ook neerkomen op een lagere huur. Het recht om de huur te mogen indexeren staat overigens niet in de wet, maar moet expliciet zijn overeengekomen. Met het indexeren van de huurprijs wordt in feite de huurprijs met inflatie gecor¬rigeerd. Wanneer de huurprijs niet wordt geïndexeerd, levert dat op korte termijn weliswaar een lagere huur op, maar op langere termijn kan er sneller reden zijn om de huurprijs aan te passen. Het ROZ-contract geeft de verhuurder wel de bevoegdheid om de huur te indexeren. 

Winkeltijden

In de nieuwere contracten staan bepalingen op grond waarvan jij, als huurder, de openingstijden (winkeltijden) van het winkelcentrum moet volgen en dat de verhuurder de mogelijkheid heeft deze aan te passen. Niet iedere winkel heeft echter dezelfde klanten. Bepaalde tijden kunnen in economische zin niet rendabel zijn omdat er op die tijden geen of te weinig klanten komen. Bespreek dit met de verhuurder en probeer er andere afspraken over te maken. 

Opzegging 

Waar de verhuurder over het algemeen niet snel mee instemt, is het verzoek om de mogelijkheid van ‘opzegging wegens dringend eigen gebruik’ uit te sluiten. Het belang hiervan is dat renovatie (van een winkelcen¬trum) onder de opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’ valt. Uitsluiting van deze opzeggrond geeft je in geval van reno¬vatie van een winkelcentrum een betere onderhandelingspositie. 

Hier zijn slechts enkele voorbeelden genoemd. Voor deze, en er zijn meer voorbeelden ten bedenken, geldt dat als je er niet zelf om vraagt, de verhuurder het niet uit zichzelf aanbiedt. Het is altijd van belang om een huurcontract goed door te nemen en na te denken welke verplichtingen de bepalingen voor jou inhouden. Vergeet daarbij niet de algemene voorwaarden. Elk van die bepalingen is even bindend als de bepalingen van de huurovereenkomst zelf. Bij onderhandelen geldt altijd het motto “Nee heb je, ja kun je krijgen.” 

©Vakblad De Slager 2016 – een uitgave van de Koninklijke Nederlandse Slagers (KNS)

- Publicatiedatum: 30 August 2016

Copyright 2019 vers-inspiratie.nl | All Rights Reserved | vers-inspiratie.nl

Vers-inspiratie is een project van b2b Communications. Powered by Wallbrink Crossmedia Groep

Advertentietarieven | Privacystatement | Email saskia@b2bcommunications.nl